数据中心REITs：算力时代的新风口？深度分析与评论

深圳证券交易所官网最新公告指出，润泽智算科技集团股份有限公司已启动其基础设施REITs项目的申报流程。该计划依托单一数据中心，成为国内首个此类公募REITs项目。这一动作标志着数据中心资产证券化进程正式进入实施阶段。

项目启动意义重大

深圳证券交易所已受理润泽智算科技集团提交的基础设施类REITs项目申请。此举标志着数据中心资产证券化进程取得了显著进展。在全球经济中，数字经济正逐渐成为核心动力。数据中心作为新型基础设施的关键部分，其战略地位日益显著。申报成功，意味着数据中心行业通过资产证券化手段实现了融资的突破。此举亦为该行业的发展开辟了前所未有的广阔前景。

盘活资产创新样本

数据中心建设成本高昂，资金回笼时间较长，现有融资方式难以满足其扩张所需资金。公募REITs可将不动产资产转化为流动性较强的证券，为数据中心企业提供了低成本融资的新渠道。行业头部企业大量投资购置机柜，导致资本支出压力显著上升。自实施REITs机制以来，行业运营模式已从以重资产为主转变为“投资、融资、管理、退出”的完整循环，显著加快了资金流转效率。这一转型有助于企业扩大数据中心规模，并加强了数字经济基础设施的建设。

惠及中小投资者

数据中心产业属资金密集领域，需维持机柜租赁率在50%至60%区间，以实现成本回收。凭借“强制分红”和“高流动性”优势，REITs为中小投资者开辟了获取数据中心收益的渠道。过去，普通投资者往往无法涉足数据中心等规模庞大的项目投资。但如今，借助房地产投资信托基金（REITs），他们同样能够享受到数据中心行业增长的收益，从而拓宽了投资渠道。

政策支持明确方向

证监会发布了一项政策文件，旨在为符合特定条件的数据中心等机构在科技创新领域发行房地产投资信托基金（REITs）提供扶持。该文件明确了包括能源结构清洁化以及可再生能源推广在内的具体条件。企业必须对数据中心、新能源和储能设施进行全面的规划与布局。生成式AI技术的迅猛进步导致对智能计算资源的需求激增，促使一些企业转向采用自有的数据中心。这一变化对公共云数据中心的使用率产生了显著影响。在此形势下，政策推动数据中心与可再生能源的融合显得格外重要。

项目面临诸多挑战

数据中心评估受到机柜租赁率、客户稳定性以及能耗标准等多重因素的影响。技术迭代可能引发资产提前淘汰，从而提升了资产评估的难度。此外，运维需求较高，REITs在存续期间持续需要技术支持。鉴于此，原始权益人和基金管理者需构建高效的委托管理模式。目前，市场对数据中心REITs这一新兴资产的风险与收益特性认识尚浅。投资者对技术更新滞后、政策调整以及运营商信用状况等方面存在担忧。

构建可持续发展生态

为推动数据中心房地产投资信托基金（REITs）的稳定发展，应当在地方评估体系中融入能源消耗的评估标准，并推动地区间的能源交换活动。此外，还需研究数据中心与新兴电力系统相结合的可行模式。生态合作方面，推崇与云计算及人工智能企业构建战略联盟，例如与顶尖的云服务提供商签订长期协议，确保资金来源的稳定性。得益于政策支持，引进新资产，通过扩募机制构建，最终打造出健康的投资循环模式。

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